房地产泡沫破灭简史:房价一定要涨 硬币放开 普通老人最惨

发布时间:2022-04-22 00:37 阅读次数:
本文摘要:昨天复习了日本的房地产泡沫。其实人类泡沫由来已久,是贪婪和无知造成的。房地产因其迫切的需求和巨大的成交量,成为许多泡沫历史的主角。 美国佛罗里达房地产危机是第一次有记录的房地产泡沫,之后日本和东南亚都没能挣脱。最近的全球金融危机也起源于美国的房地产泡沫。有哪些共性值得注意?1926年9月,一场飓风以每小时200公里的速度席卷佛罗里达州。 飓风造成的海啸夷平了佛罗里达州的两座城市,摧毁了13000个规模,并造成415人死亡。海水涨到了二楼,人们不得不爬到楼顶逃生。

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昨天复习了日本的房地产泡沫。其实人类泡沫由来已久,是贪婪和无知造成的。房地产因其迫切的需求和巨大的成交量,成为许多泡沫历史的主角。

美国佛罗里达房地产危机是第一次有记录的房地产泡沫,之后日本和东南亚都没能挣脱。最近的全球金融危机也起源于美国的房地产泡沫。有哪些共性值得注意?1926年9月,一场飓风以每小时200公里的速度席卷佛罗里达州。

飓风造成的海啸夷平了佛罗里达州的两座城市,摧毁了13000个规模,并造成415人死亡。海水涨到了二楼,人们不得不爬到楼顶逃生。飓风不仅吹倒了于恒,还刺破了人类历史上第一个有记录的“房地产泡沫”。

飓风过后,许多破产的企业家和银行家要么自杀,要么发疯,而其他人则沦为乞丐。听说美国商界著名的“麦当劳教父”雷克罗克穷到被迫做了17年纸杯推销员。佛罗里达的房地产投机史是一个充满“蝴蝶效应”的故事。佛罗里达位于美国的东南端,直入海洋,靠近古巴,冬季温暖潮湿。

是度假胜地,尤其是迈阿密北部的棕榈滩岛,也是美国富人聚集的天堂。第一次世界大战前,每年冬天这里聚集美国“四分之一的财富”。第一次世界大战后,事情发生了变化,因为远离战争,美国人民感到财大气粗,相信“美国永远会赢”!事倍功半,股市繁荣,让一大批人有钱。

他们有钱的时候主要做三件事:买房买车玩!买房还没有成为全国性的潮流。虽然1927年国家银行被允许从《麦克法登法案》发放非农业房产贷款,但并没有明显刺激房价。

从1921年到1925年,华盛顿市的于恒价格只上涨了10%左右。但是越来越多的人买车。谁在6月份诞生了一款叫汽车分期的产品,10%首付就能赶走一辆昂贵的汽车。

与此同时,美国正在举行一场轰轰烈烈的城市化运动,道路改善了很多。因此,人们不再受火车的限制,“自驾游”开始流行。以前只受少数人欢迎的佛罗里达,也变成了中产阶级的度假胜地。他们很快发现,这就是房产价值的萧条!很多人愿意在这里买房或者买块地度假,房地产行业也逐渐繁荣起来。

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更多的美国人来到这里,迫不及待地购买房地产。从1923年到1926年,佛罗里达的地价急剧上涨。

比如棕榈滩的一块地,1923年价值80万美元,1924年价值150万美元,1925年价值400万美元。有传言说,几年前人们投资800美元,几年后赚了15万美元,于是人们开始投资房地产行业。

回归是疯狂的。地价每上涨10%,投机者的利润几乎会翻倍,但还是跟不上房价。从1923年到1926年,佛罗里达的地价急剧上涨。

房价一年翻一倍,一套房子一年翻两番,迈阿密房价三年上涨5-6倍。当时的口号是“今天不买房,明天就买不到了!”《迈阿密先驱报》成为当时世界上最厚的报纸,因为它刊登了大量的房地产广告。

听说当时迈阿密人口7.5万,从事房地产行业的多达2.5万人。银行也在火上浇油。一般人买房只需要10%的首付,剩下90%的房款来自银行贷款。

投资者只需要支付一定的利息,就可以等好时机再把房子转卖,售价往往是原价的两倍以上。还清贷款后,利润可达十倍以上。

佛罗里达的赚钱效应也吸引了其他一些人,比如一个意大利移民庞兹,他讲了一个邮购券的故事,承诺超高的回报率,人们争相前来。庞氏用新钱还旧债,越玩越成,这就是庞氏骗局的由来。

房地产仍然是主流,在佛罗里达投资已经成为美国人致富的途径之一。开往迈阿密的火车和轮船挤满了梦想发展的美国人。一时间,无数财富涌入佛罗里达州,市区街道两旁的于恒被高价收购,郊区无规划的土地被分区域出售。买房买地的人很少去实地看,也不在乎质量。

他们只需要等到它上涨,然后卖掉它就可以得到差价。一场突如其来的飓风粉碎了所有的梦想。1926年底,不可阻挡的解体终于到来,迈阿密房地产业务的业务量从1925年的10.7亿美元缩水到1926年的1.4亿美元。很多高层开始拖欠房贷,人们纷纷抛出房产,导致房价大跌,破产家庭比比皆是。

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这个泡沫的破裂并不是一个独立的局部案例。即使没有这场飓风,泡沫也会因为其他小激励而破裂。之后,美国政府下大力气控制负面影响。

然而,经济危机的导火索在佛罗伦萨房地产泡沫破裂时被点燃,华尔街在1929年崩溃,导致了20世纪30年代的大萧条。这是另一个故事。在中国之前,最后一个“亚洲奇迹”是由一群国家组织创造的,其中以韩国、印度尼西亚、马来西亚、泰国和新加坡为代表。

从80年代末到90年代初,这些国家实现了10%左右的高速增长,引人注目。国际资本蜂拥而至,但这推高了房地产风险。这一切的起源来自于1980年8月的开放:菲律宾在上个世纪6月宣布取消外汇管制,1986年允许外国利润自由汇出;1986年,马来西亚提高了允许外国投资者持有国内股份公司股份的比例;同年,印尼也放松了对资本账户的控制。1994年,东南亚主要国家基本实现资本项目下可兑换,金融市场基本完全开放,大量国际私人资本流入东南亚,银行信贷开始大幅扩张。

从1986年到1994年,各国流向股市和房地产的银行贷款比例有所增加,包括新加坡33%,马来西亚30%,印度尼西亚20%,泰国50%,菲律宾11%。但资本流动首先推动的是各大城市的房价。1988-1991年印度尼西亚房地产价格上涨约4倍;马来西亚、菲律宾、泰国1988-1992年内都上涨了3倍左右;● 1989年泰国的住房贷款总额为459亿泰铢,到1996年则凌驾了7900亿泰铢,7年里增加了5倍多;而1988-1992年间,地价以平均每年10%~30%的速度上涨;在1992-1997年7月,则到达每年40%,有些地方的地价1年竟然上涨了14倍。

蔚为壮观。不外这一切,都不行连续。1997年东南亚金融危机打断了这一历程。

究其原因,还是因为热钱涌入太多,过早对外开放了其尚未成熟的资本市场,过分放松了对资本项目的治理,为国际游资的大进大出地频繁流动和投机攻击行动提供了可乘之机。进入上世纪90年月中期,美国经济开始强劲苏醒,格林斯潘向导下的美联储开始加息,美元强势周期。接纳牢固汇率制的东南亚国家钱币被迫升值,出口竞争力削弱,而入口则激增,商业及经常项目发生了巨额赤字。

同期,人民币大幅贬值,中国在吸引外资和增加出口方面体现出强大竞争力。1996年前后南亚国家出口显著下滑,经常账户加速恶化。

1997年泰铢、菲律宾比索、印尼盾、马来西亚令吉、韩元等先后成为国际投机资本的攻击工具,资本大量流出,牢固汇率制被迫放弃,钱币大幅贬值,经济普遍泛起断崖式下滑。● 地产泡沫开始破裂。进入1996年以后,泰国出口产物的国际市场需求低迷,商业赤字加剧,对泰国的汇率造成了庞大的压力,庞大的资本流出压力迫使泰国央行最终放弃了牢固汇率制度,实行“治理下的浮动汇率制度”,从而导致汇市和股市的超幅下跌,泰铢贬值1倍以上。

房地产价钱也迅速下跌,仅1997年下半年就缩水近30%,泰国的衡宇空置率连续升高,其中办公楼空置率高达50%。● 与泰国类似,马来西亚大量的外债也并未投入到实体经济中去,而是转到了房地工业和股票市场,从而使泡沫迅速形成。

以首都吉隆坡为例,在金融危机发作前的1995年,住宅租金和住宅价钱划分上涨了55%和66%。金融危机发作后,马来西亚钱币贬值近1倍。

股票市场大幅瓦解,金融和房地产类股票甚至下跌了70%~90%。房地产市场泡沫也随之破裂,1997年下半年,马来西亚房地产的平均生意业务量下降了37%,各项房价指数开始大幅回落。

其他国家境遇类似。房地产危机、金融危机,东南亚诸国离别之前的高增长,归于平庸,直到现在也没回到自己的高光时刻。

032007年美国房地产再一次崩盘,与佛罗里达的那次差别,这次是全国性的。2001年,互联网泡沫破灭,以前一票难求的互联网公司股票都成了废纸,经济衰退,小布什总统其时的对策是刺激房地产,提出了“居者有其屋”这种唬人的计划。有钱人早已有房,于是,这一次,政府的注意力转向了中低收入甚至无收入的人群。2001年开始,美联储一连11次降息,联邦基金利率从2001年头的6.5%降低到了2003年6月的1%,30年牢固利率抵押贷款合约利率从2000年5月的8.52%下降到2004年3月的5.45%。

与此同时,美国政府立法要求金融机构向穷人发放贷款。宽松的贷款利率条件刺激了低收入群体的购房需求,市场狂欢。

发放次级贷款的大部门金融机构是抵押贷款公司,因为他们也没什么网点,于是主要依靠分销渠道促进业务,这些渠道因为要拿佣金,于是进一步放宽了乞贷者的门槛,什么都没有的三无人员都敢放,而且推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式,不查收入、不查资产,贷款人可以在没有资金的情况下购房,仅需声明其收入情况,而无须提供任何有关归还能力的证明。一些放贷公司甚至编造虚假信息使不及格借贷人的借贷申请获得通过。金融机构疯了吗?没有。❶ 因为有政策压力,拒绝向低收入人群提供住房贷款的金融机构可能被冠以歧视的罪名举行罚款,数额通常高达数百万美元;❷ 因为房价一直在涨,作为抵押品,即便泛起违约现象,银行也可以拍卖抵押品控制风险;❸ 因为这些抵押贷款公司不能吸收民众存款,只能依靠贷款的二级市场和信贷资产证券化解决资金泉源问题。

于是他们把贷款资产证券化,以住房抵押贷款支持证券(RMBS)、CDO等形式把贷款资产卖给市场,获得资金同时转移了风险,获取流动性的同时把相关的风险也部门转移给资本市场。到了2007年,与此相关的金融衍生品总额高达8万亿美元,是抵押贷款的5倍。房价也是一路攀升,2000年到2007年的房价涨幅大大凌驾了已往30多年来的增长幅度,2006年6月美国10大都会的房价均价比十年前涨了2.9倍,远远凌驾了工薪族的收入增长水平。物极必反。

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这一次泡沫的破灭也是从政策变化开始的。出于对通货膨胀的担忧,美联储从2004年6月起,在两年内一连17次调高联邦基金利率,从1%上调至2006年的5.25%。因为次贷大多为浮动利率贷款,随之大幅上升,而且美国人也不储蓄,更拿不出六个钱包应对危机,然后许多人就发现,房贷还不起了!利率上升逐渐刺破了此次房地产泡沫,随后房价开始显着下跌,对于那些发放了贷款的机构来说,即便收回断供者的房产,也无法通过出售房产接纳贷款的本息,而且,许多屋子基础就卖不出去,只能不停违约。

次贷危机随即发作,并旋即伸张成百年一遇的金融危机,波及银行,对冲基金、保险公司、养老基金、包罗政府信用支持的各种准金融机构,险些全军淹没,著名的投资银行雷曼兄弟破产,美林被收购,RBS等欧洲大型银行纷纷国有化……2008年次贷危机至今已近9年,美国经济经由多轮宽松才开始走出衰退,而欧洲日本经济纵然推出QQE和负利率仍处于低谷,中国经济的增速不及以往,拉美、澳大利亚等资源国家则经济大幅回落并陷入恒久低迷。至今,次贷危机对全球的影响仍未完全消除。04岂论何时何地,房地产的泡沫都有一些特点,好比:❶ 住房需求有庞大的转变;❷ 每一次的地产泡沫背后都离不开钱币政策的推波助澜,钱多了肯定要寻找去处,房地产因为种种禀赋优异,成为天然的蓄水池;❸ 泡沫也离不开银行等机构的推波助澜,房贷宽松、金融产物无控制的创新;❹ 投机横行,每小我私家都唯恐错失;❺ 泡沫破裂有时来自于天灾,有时只需一个谣言;❻ 而岂论怎样,普通老黎民都深受其害…….可总结的许多,没有房价永远涨这种事情,维系家庭财富不光靠国运,也依赖小我私家的理性判断,历史的小妨害对个体来说就是大灾难,猫哥希望这种小概率事件最好别落到你头上,各自幸福安康最重要。


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